【導讀】杭州、常州等城市樓盤降價出現第二波，多地房企推出“墊首付”活動刺激銷量。

　　央廣網財經3月24日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，23日，位于杭州的樓盤“開元名郡”正式降價，最高降幅達2700元/平方米，這被業內視為杭州第二輪降價潮來襲。業內人士分析說，今年以來出現的降價潮政策擾動因素淡化，主要由市場來主導，而且時間上可能比前兩輪更長，或許要延續到明年。

　　再次降價的不只杭州，常州樓市也再現降價。上周，位于常州的“九龍倉年華里”項目從6300元/平方米降至4800元，降幅達1500元/平方米。事實上，九龍倉降價只是常州樓市的一個縮影，常州當地一家房地產網站負責人說，“九龍倉項目降價的背后是常州樓市庫存巨大，開發商面臨銷售和回籠資金的壓力，降價促銷也是開發商不得已的方式。”

　　受季節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量近期出現“普跌”，作為應對措施，多地房企先后推出“墊首付”營銷措施。業內分析認為，銷量欠佳和地產金融大趨勢雙重因素，促使房企選擇這一營銷方式。“墊首付”這一營銷方式除了受到部分房地產開發企業青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。

　　公開資料顯示，杭州、沈陽，以及廣州等開發商旗下一些項目都推出了“墊首付”活動。這些城市由于庫存積累，目前市場仍處在消化存量盤的階段。有觀點認為：這無非是開發商的一個營銷噱頭，不過這種看上去“討巧”的招術，其實暗藏風險。

　　樓市呈現崩盤特征

　　目前已經進入樓市“金三”的下半月，杭州、常州等地的樓市卻依舊冷清，降價一波過后又出現第二波。經濟之聲特約評論員、著名房產專家、透明售房市場研究院院長丁建剛認為，李克強總理的政府工作報告提出了分類調控之后，到現在為止，已經半個多月過去了，中央政府和地方政府都沒有推出實施細則，人們的預期沒有發生根本的變化，市場總體預期還處在低迷、迷茫甚至悲觀之中，所以市場一直沒有企穩。

　　丁建剛稱，現在杭州和常州等地又出現了一些新的降價，這些降價的樓盤都是非常高端的、非常市中心的樓盤，土地是2010年拿的，當時是這個區域的地王。另外，杭州現在只有一條地鐵線通車，樓盤離地鐵站只有20米路，而且是裝修的，算是標準的豪宅，現在推出的小戶型只賣4萬塊錢，但是市場的熱度仍然是非常低的，可見無論是剛需盤還是豪宅盤都處在低迷之中。

　　“非常令人擔心的是，降價換量的效果非常不明顯，如果降價能夠換來量，就可以預計市場基本上是價格被認可了，企穩了，但是如果換不來量，就是最危險崩盤的跡象.我們不能說一定能夠預計會崩盤，但是崩盤最重要的特征就是價格下跌，但是沒有成交量，這是所謂的崩盤的特征。”丁建剛如是說。

　　“墊首付”涉嫌詐騙銀行按揭貸款

　　自2013年年末以來，地方政府往往選擇嚴格執行差別化的住房信貸政策，其中又以提高第二套住房貸款首付款比例為主要特色，當前，普遍采用的做法是，將第二套住房貸款首付比例提至65%至70%。在這種背景下，開發商選擇“墊首付、分期首付”。

　　丁建剛表示，“墊首付”的優惠方式涉嫌騙按揭。比如首套住宅需要付三成首付，現在為了吸引首付尚不足的剛性需求購房者，開發商的部分樓盤推出了一成首付的優惠，另外70%是要向銀行做按揭貸款的，這樣就涉嫌騙銀行的按揭貸款。

　　丁建剛說，一種情況是錢白借給購房者，利息由開發商來出，這也是一種遮遮掩掩的降價；另外一種情況是由小額貸款公司等第三方借錢給購房者，但是天上不會無緣無故掉下餡餅來，這種小額貸款公司可能和開發商“有聯系”，從法律上來講，肯定不能是開發商本身來“墊首付”。

　　剛需購買者該何時出手？

　　年初至今全國各地樓市整體趨冷，房價環比持平或下降的城市越來越多，北上廣深等一線城市的房價也出現滯漲。近來萬科、東亞、恒大、龍湖等全國性知名開發商的部分新盤項目，就采取了低于市場各方預期價格入市的銷售策略。對想買房子的人而言，什么時候該出手？

　　丁建剛稱，現階段剛性需求購買者不存在“買不買”的疑問的，只是“什么時候買”在現階段來說還得商榷。從國家宏觀經濟走向來判斷，分類調控的理念已經公布將近20多天了，估計應該很快會落實到具體城市，一線城市可能會繼續限購，二線城市特別是高庫存的城市，應該會有所松動或者退出，因為住建部的官員已經說了，一線城市不退出，潛臺詞就是除了一線城市以外，其實都可以調整或者退出。