央廣網北京8月3日消息 據經濟之聲《天下財經》報道，四大銀行在一二線部分城市上調了首套房貸利率后，近兩個月，上調首套房利率的大潮已經蔓延到了全國各地。熱點城市正全面進入房貸低折扣甚至“零折扣”時代。對此，易居研究院發布最新報告認為，目前基本確認當前全國個人購房杠桿已步入下行通道。

　　房貸折扣難覓蹤影 個人購房杠桿步入下行通道

　　來自融360的統計數據顯示：6月全國首套房平均利率為4.89%，已接近基準利率，環比上升超過3%；其中，超八成的銀行無利率優惠，32家銀行執行基準利率上浮，為基準利率的1.05到1.2倍不等。

　　在實際中，這樣的政策已不折不扣的落在了實處。山西太原的一個售樓處，銷售人員告訴記者，房貸折扣如今已經難覓蹤影：“從今年四月開始，所有房貸折扣就全部停止了，銀行這塊只能是執行基準利率。”

　　而在上海，還有部分銀行調高了首套房房貸利率。上海某銀行房貸經理周先生說：“現在首套房利率都要上浮10%，我估計以后還會更嚴。”

　　房貸利率全面上升，一個直觀影響就是，降低了樓市里個人購房的杠桿率。也就是說，借錢買房炒房的門檻和成本都大大提高。

　　最新的一系列數據也佐證了樓市調控政策的實施效果：二季度個人住房貸款余額同比下降7%，全國居民購房杠桿率也出現拐點，二季度回落到43.9%。

　　易居研究院發布的報告認為，這體現了部分城市去年3季度以來提高最低首付比例、降低公積金提取額度等信貸政策的有效性，也反映了在政府限價政策下，開發商傾向于優先將房源出售給全款購房者的現象。資深房地產專家韓世同說，這也意味著，過去個人通過貸款加杠桿購房的樓市模式已出現明顯的變化。

　　韓世同認為：“借錢買房早已經成一個普遍現象。現在它呈現下行，我覺得幾乎必然的杠桿比會開始出現拐點。其實現在有很多城市，買了房以后能不能借得到款？放款時間有多長？都是不確定的。而且個人還貸的利率不斷在提升，二套房現在上浮20%甚至40%。這說明整體個人房貸方面還是存在一個不斷縮緊的趨勢。”

　　房貸利率已進入歷史最嚴時期 但大面積停貸不可能

　　從目前的情況來看，個人貸款購房，也就是購房杠桿下降的一個重要原因是，我國房貸利率已經進入歷史最嚴時期。從減少折扣、提升首付，到全面認房又認貸，再到購房貸款利率全面回歸基準以上。那么接下來會不會出現一些購房者所擔心的停貸呢？中原地產市場總監張大偉分析，雖然房貸在步步收緊，但房貸仍是大部分銀行的優質業務，不可能出現大面積停貸的現象。

　　張大偉說，“對銀行來說沒有必要停貸，它可以把利率提高。一方面其實是銀行利率上行，這是趨勢，房貸的難度越來越大。另外從銀行角度來說，停貸是非常大的決策轉變，過去，特別是最近兩三年，房貸是主流銀行的主要資產主要信貸形式，占比即使是最近有所收緊，也大概在30%以上。如果直接停貸會誤導市場制造恐慌。”

　　降杠桿推進 全國房價漲幅還將繼續回落

　　比較全國居民購房杠桿率與70城房價指數季度環比走勢，會發現，居民杠桿與房價總體呈現正相關關系。比如，2015年3月起，居民購房杠桿和房價指數同時出現大幅攀升態勢，房價指數季度環比在去年3季度見頂，居民住房杠桿則在今年1季度見頂。而在今年3月份，一部分 三四線城市出臺調控之后，2季度居民杠桿明顯回落。易居研究院預測，年底個人購房杠桿率有可能會下降到2008年以來歷史平均水平33%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，隨著降杠桿的推進，全國房價漲幅還將繼續回落：“因為前期房價的快速上漲跟杠桿率高有一定的關系。杠桿率下降以后，從現在實際數據來看，有些城市已經在下降，有些城市是漲幅收窄。隨著杠桿率的下降，我覺得從全國房價整體來看，漲幅收窄或者穩中有降是一個大概率事件，恐怕這也是我們這輪政策調控的一個很重要的目的。”

　　從目前的情況來看，樓市降杠桿已取得成效，個人購房杠桿率步入下行通道，房價漲幅也有望繼續回落。不過，有觀點指出，在抑制炒房投機行為的同時，不宜對首套房利率上浮實行一刀切，從而誤傷合理的剛需群體。在廈門大學金圓研究院理事長戴亦一看來，金融機構在房貸政策上應區別對待各種購房者，支持購買首套房剛需客戶的積極性。