深圳市住房自有率僅為34%，常住人口中近七成為非本地戶籍，居住需求要靠租房市場解決

　　【新聞廣角】長租公寓的深圳探索

　　編者按

　　初來深圳打拼的年輕人，大多有過城中村“握手樓”里租住的經(jīng)歷，在攢夠積蓄可以付出首付之前，低廉的城中村租金，可以讓他們省下不少薪水。當然，其人居環(huán)境并不樂觀。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，作為一個年輕的移民城市，深圳在2015年有常住人口1137.87萬，其中戶籍人口只有354.99萬，常住人口平均年齡只有32.5歲。而在住房方面，深圳自有率僅為 34%，遠低于其他同規(guī)模城市。換言之，如果只有售房市場，是無法滿足年輕人的居住需求的，但是，人員流動性大、人居環(huán)境不佳的傳統(tǒng)農(nóng)民房，也很難滿足都市新青年的生活所需。

　　其實，這樣的問題，其它城市也存在。由房主個人提供的房屋租賃供給，往往是分散的，管理也較為混亂，難以滿足長期租賃需求。那么，能否有一種規(guī)模化的方式，來為新市民提供環(huán)境較好的棲身之所，就像電視劇《愛情公寓》里一樣？

　　深圳的長租公寓，正在進行著這樣的探索。

　　近兩年來，在深圳，一種新的租房方式悄然興起。一些由舊廠房宿舍、商業(yè)房、農(nóng)民房改造而成的長租公寓進入市場，得到許多年輕租房者的青睞。因為，農(nóng)民房在深圳房屋中占比很高，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，大量舊廠房宿舍空置了下來，被改造成公寓后，不僅租金租期穩(wěn)定，而且生活環(huán)境更好，也可以培育其相應(yīng)的社區(qū)文化。

　　但是，正處于起步階段的長租公寓，如何能在城市中長遠發(fā)展也是創(chuàng)業(yè)者和租客們不得不面對的問題。 “一方面，資金投入和回本周期需要考慮，另一方面，公寓項目如何品牌化也是關(guān)鍵問題。”蘑菇租房廣深負責人熊掌告訴《工人日報》記者。

　　“居住條件好，價格適中”

　　走進深圳南山區(qū)前海深港青年夢工場的YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)，映入眼簾的是一個閱讀角，書架上擺著各類書籍，旁邊是沙發(fā)與茶桌。電梯用照片墻裝飾著，貼滿了居住在此“家友”們的活動照片。

　　近日，《工人日報》記者在YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)二樓留意到，居住在此的黃景旺正在餐桌上享用自己在公用廚房煮的早餐。而餐桌旁是觀影區(qū)，大大的投影儀前擺放著數(shù)張沙發(fā)。YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)有三種房型，房型大小、裝飾、價格均有不同。在走訪時，記者發(fā)現(xiàn)，長租公寓都是全新裝修，家具齊全，且不同品牌公寓各具風格。這也成為吸引年輕人入住的因素之一。

　　“房子比較新，居住條件較好，價格也適中。”90后小吳在深圳微暖青年公寓住了近一年了，他告訴記者，該公寓在二手房東承租下來后進行了粉刷和裝修，間隔后再出租，四房兩衛(wèi)，而他租了其中一間房。

　　小吳所租的房間每月租金1000元，“租金比小區(qū)房便宜，而租金更便宜的農(nóng)民房條件差，居住體驗不好。另外，住在公寓也不用擔心找不到合適的合租對象，租友年紀相仿，素質(zhì)也比較高。”小吳說，由于每天有人定期打掃公共區(qū)域，如客廳、廚房等，所以每個月還要支付100元的服務(wù)費。租期靈活，可簽短期也是他選擇長租公寓的原因，這對于工作較常發(fā)生變動的年輕人來說比較方便。

　　出生于1994年的林蓉是深圳前海夢工場YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)的運營小伙伴，她告訴記者，該社區(qū)有55間房間，已入住50多人。該社區(qū)以黃色、黑色為主色調(diào)，而西麗大學城社區(qū)是“工業(yè)風格”，龍崗坂田社區(qū)是北歐田園風。“同樣面積，同等裝修的小區(qū)房價格要比公寓貴一點。”她如是說。

　　打造青年“社區(qū)文化”

　　對于都市新青年來說，租住之所不應(yīng)當是“只有一張床”，也要有相應(yīng)的社區(qū)氛圍。正因如此，不少長租公寓致力于打造“社區(qū)文化”，為居住在公寓的年輕人營造一個“愛分享”、“愛交流”的社群。

　　黃景旺是一科技創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)始人之一，他喜歡YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)的氛圍，“這里住了很多創(chuàng)業(yè)者，我喜歡和大家交流、分享一些想法，交流碰撞中會發(fā)現(xiàn)新思路。”在該公寓住了兩個月，黃景旺已經(jīng)認識了近二十位“家友”。林蓉告訴記者：“我們對入住人群有所篩選，偏向于喜歡分享、社交的年輕人。但不租給有老人和小孩入住需求者。”

　　“今晚是電影夜，八點在觀影區(qū)播放柯南動畫片，你有時間參加嗎？”中午12點，“家友”陸陸續(xù)續(xù)回到社區(qū)午休，看到路過的人，林蓉都會發(fā)出邀請。她說，這里是青年社區(qū)，該有新的健康的生活方式，會鼓勵大家多出來進行線下交流，如一起做飯、看電影、聊天、健身等。“這是在小區(qū)房里沒有的體驗，小區(qū)里你可能不認識鄰居，回到家就關(guān)門。在這里我們知道每個‘家友’的生日，每月組織集體生日會。” “我們致力于整合有創(chuàng)意的租住方式、多元化的青年人群、互補性的創(chuàng)業(yè)資源，塑造一個有趣、信任、開放的社區(qū)生態(tài)。”YOU＋國際青年社區(qū)董事長劉洋說。

　　18Plus公寓是深圳本土品牌，定位為具有豐富社區(qū)文化的、藝術(shù)的、派對體驗的文化公寓。“我們提供的不只是能長租的房子，更是一種多元的社交生活體驗，為住戶定制不同的社交活動，如天臺派對、破冰派對、月餅DIY等。” 18Plus公寓品牌總監(jiān)吳丹說，他們會繼續(xù)發(fā)展派對文化，還要做得更精細，如對住戶方面，將進行會員積分制度，給住戶特定的專屬特權(quán)；居住環(huán)境上，可以做到私人定制，專門為客戶打造他想要的房子，用行動兌現(xiàn)“18Plus公寓不只是居住”的理念。

　　18Plus公寓的創(chuàng)始人團隊表示，非常傳統(tǒng)的租房模式為租房1.0，進行基礎(chǔ)、簡單的裝修的租房模式為2.0，而文化公寓是公寓時代的3.0。吳丹介紹，硬件上，18Plus公寓配備家居家電，具有多樣化的裝修風格，如現(xiàn)代工業(yè)風、北歐簡約風、韓式田園風等。軟件上，公寓引入蘑菇伙伴管理工具，實現(xiàn)無紙化管理，支付便捷，賬務(wù)輕松一目了然。

　　分散式VS集中式，哪個更被看好？

　　據(jù)了解，目前，長租公寓主要分為分散式和集中式兩種。分散式公寓主要是公寓運營商從業(yè)主手中租來小區(qū)房進行改造，而集中式公寓更多是將農(nóng)民房或廠房宿舍的重新改造。

　　深圳的另一家本土品牌美麗家公寓過去以分散式小區(qū)房源為主要經(jīng)營模式，現(xiàn)在正慢慢往集中式房源的方向上發(fā)展。“一套分散式房源的改造裝修至少兩年才能回本，隨著市場供給量多起來，租客的選擇性多了并且更多的租客傾向于獨門獨衛(wèi)的集中式房源，分散式的利潤空間也逐漸被壓縮了。”美麗家公寓的管理人員夏峰對記者說。

　　“分散式公寓的最大優(yōu)勢單套房源獲取成本低，相對于集中式不需要那么大的成本投入，這個經(jīng)營模式更加適合廣大的創(chuàng)業(yè)者。”熊掌告訴記者，然而在規(guī)模化發(fā)展就受到掣肘，其管理半徑就是無法逾越的坎。因此，分散式更適合小而美的經(jīng)營方式。鎖定一個小片區(qū)，經(jīng)營幾十套房源，做好基本的管理和服務(wù)，這是挺賺錢的生意。原因之一是，從業(yè)者既是老板又是員工，獲取優(yōu)質(zhì)房源的可能性更大，同時管理和服務(wù)的輸出一定也是最上心的。房子不同于別的商品，地段決定了價格和消費。

　　據(jù)了解，集中式公寓相對分散式公寓有很大的不同，除了房源簽訂的租約更長以及房源集中便于管理，更多的從業(yè)者會選擇在其集約式空間運營上做文章，從業(yè)者認為，只要有人匯聚的地方，一定能產(chǎn)生空間聚合效應(yīng)，這就是所謂的線下場景。

　　今年8月，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的《深圳市住房租賃試點工作方案》對公眾征求意見，這一方案提出，要鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)。熊掌告訴記者，深圳農(nóng)民房數(shù)量非常大，集中式公寓市場巨大無比。隨著越來越多公寓營運商加入，長租公寓很可能在未來逐步覆蓋城中村，這一定不是某幾個大品牌公寓運營商能夠做到的。未來公寓運營商的載體會是大大小小的年輕創(chuàng)業(yè)者和業(yè)主方組成。那么，所有的從業(yè)者需要思考的是如何品牌化經(jīng)營。“從事公寓行業(yè)人員較為混雜，既有公司運營，也有個人經(jīng)營，且目前并沒有明確的監(jiān)管機制，若經(jīng)營不好，對市場形象有一定影響。”夏鋒如是說。