本著“增加總量、控制熱點、均衡供地”的原則，本次調整在提高競買保證金繳納門檻的同時，針對濟南市區內熱點地區的居住用地使用權在出讓競拍環節設定最高限價，從而引導房地產企業理性競價，控制溢價率、遏制“地王”現象產生。

　　“最高限價”粉墨登場

　　記者從濟南市國土部門了解到，“最高限價”是《關于進一步完善調控措施促進濟南市房地產市場平穩健康發展的通知》出臺后，濟南市將新政落到實處的新措施。那么什么是最高限價?土拍過程中最高限價將如何發揮作用?國土部門給出了明確的答案。

　　居住用地的最高限價，在濟南土地市場是首次出現，但在北京等城市的土拍中已有多年的運行經驗，是單宗土地競拍成交的最高限定價格。本輪調整采取“限地價，競配建拆遷安置房面積”的網上掛牌出讓方式進行。調整后，當網上報價達到最高限價時經詢問競買人，有意愿的將以相同報價進入“配建拆遷安置房面積”競拍環節，以網上限時報價階段最后報價有效，最后報價即最高限價為土地成交價款。

　　競買人報價達到最高限價，網上交易系統自動轉為“配建拆遷安置房面積”競拍環節，進入該環節交易系統自動啟動20分鐘倒計時，各競買人須在規定時間內，一次性報出對出讓宗地內配建拆遷安置房建設面積。承諾配建拆遷安置面積最大者成為宗地競得人，報面積相同的取先報面積者得，20分鐘倒計時內無人報面積，交易系統自動關閉報價通道，網上限時競價階段最高有效報價者為競得人。

　　宗地競拍成交后，競得人需在成交后十日內與市政府指定單位簽訂拆遷安置房建設協議，持協議才有資格簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，逾期取消競得資格，競買保證金不予返還并列入誠信黑名單。

　　在拆遷安置房的設計、建設標準方面，要求與宗地內商品房相當，不低于濟南市拆遷安置房標準，應整棟整單元整爿提供，并與商品房同步建設、同步驗收，此環節在相關責任部門監督下進行，竣工驗收后移交由政府無償使用。宗地內拆遷安置房建成后，由相關部門統籌調配，根據被安置居民意愿，不僅向該片區所涉及居民提供使用，也可安置濟南市其他區域居民。

　　結合來看，今后房地產開發企業不僅要考慮到土地溢價率與預售條件掛鉤，溢價率高出100%后帶來的預售滯后資金占用方面的因素，更要求企業對成本的控制和核算做到更加精準，將安置房建設增加的成本加入其中，拿地過程中切勿“沖動消費”。

　　提高后的競買保證金為歷年最高

　　根據濟南市國土部門提供的宗地出讓掛牌文件來看,出讓居住用地在競買保證金一項有了大幅提高和更嚴格的要求。以6月21日掛牌出讓的唐冶片區宗地為例，涉及居住用地無論是單宗出讓還是組合出讓，規定繳納的競買保證金都有一定比例的提高，記者查閱以往掛牌文件，發現此次設定的競買保證金門檻較歷年是最高的一次。

　　合并前期已實施的，開發企業競地前需簽定承諾書確保競買保證金是自有資金，一旦發生資金來源違規,將扣除保證金并納入黑名單,兩年之內不得參與拍地等方面的規定，土地市場在管理、運營、品牌、資金、成本等方面對房地產開發企業做出了更高的要求，加大了拿地的難度，優勝劣汰勢必加速房地產市場的優化。

　　另據了解，此次針對土地供應所設定的最高限價、提高保證金繳納金額等調整，是濟南市土地市場落實調控政策的又一新舉措，據國土部門人士分析短期內將對濟南市土地市場的高溢價率、“地王”現象起到一定的遏制作用。（完）