剛剛結(jié)束的周末，佛山不少租賃平臺都開啟了加班模式。

　　這源于周末的前一天，7月21日，佛山正式對外發(fā)布加快培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案。其中，佛山市住建局回應(yīng)，針對租賃市場，下一步佛山首要目標(biāo)是擴(kuò)大國有平臺規(guī)模，讓國有平臺引領(lǐng)、帶動(dòng)和規(guī)范佛山市住房租賃市場。

　　加之早些時(shí)候廣州發(fā)布“租賃16條”，再到國家9部委聯(lián)合發(fā)文把包括廣州、佛山等12座城市選取為首批開展住房租賃試點(diǎn)單位等疊加事件下，培育租賃市場，大力推進(jìn)租售并舉的“風(fēng)向標(biāo)”，正讓越來越多人把目光投向了國有住房租賃平臺。

　　而佛山市建鑫住房租賃有限公司（以下簡稱“佛山建鑫公司”）正是佛山首個(gè)、也是唯一一個(gè)國有住房租賃平臺。

　　有人把這樣的平臺稱為行業(yè)的“X變量”。“國有住房租賃平臺的出現(xiàn)，最大目的讓住房回歸‘住’的屬性。”佛山建鑫公司董事、總經(jīng)理蔡宇說道。

　　實(shí)際上，基于房地產(chǎn)龐大的存量市場，早在幾年前已有鏈家等多個(gè)知名租賃中介布局該領(lǐng)域，而上個(gè)月就在佛山，萬科拍到一宗自持70年的地塊，也讓更多人明了，青年長租市場已逐步成為“群雄逐鹿“之地。

　　那么，同樣入場的佛山國有住房租賃平臺——佛山建鑫公司到底是怎樣的一個(gè)平臺，又將如何發(fā)揮規(guī)范房地產(chǎn)市場的引領(lǐng)作用？

　　1 提供低價(jià)長租房源的承租商

　　就在坐落于禪城區(qū)汾江河畔的富力廣場，第一批由佛山建鑫公司推出的83套低價(jià)公寓，將在幾日后以“搖珠“的方式，決定它們的租客名單。

　　據(jù)佛山建鑫公司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前這批房源的報(bào)名人數(shù)與房源數(shù)量，是4：1，也就是市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求。

　　據(jù)悉，上月初，由佛山建鑫公司正式發(fā)布的精裝含復(fù)式公寓，月租最低的僅需799元，比同地段租金低近40%。且只要是滿足大專以上學(xué)歷、在禪城區(qū)無房、同時(shí)在佛山工作三大條件的人群即可申請。

　　而且這批房源最短的租賃周期都在兩年以內(nèi)，兩年內(nèi)租金是不變的。相比普通的租賃房源，佛山建鑫公司提供的這批房源，不僅低于市價(jià)，且租賃周期也明顯長于市場。

　　蔡宇表示，國有住房租賃平臺的出現(xiàn)，正是讓國有平臺引領(lǐng)、帶動(dòng)和規(guī)范佛山住房租賃市場，改變購房的消費(fèi)觀。

　　資料顯示，去年中，廣東省成立首個(gè)省級國有住房租賃平臺后，各地市相繼成立自己的國有住房租賃平臺。同年9月，佛山建鑫公司正式成立。這是佛山目前首個(gè)，也是唯一一個(gè)國有住房租賃平臺。

　　對于為何選擇這一時(shí)間，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是基于目前國內(nèi)整個(gè)一線城市，包括超一線城市，無論是地價(jià)或者房價(jià)，都面臨越來越高的問題，在高企的房價(jià)面前，許多普通老百姓都買不起房。

　　為此，培育住房租賃平臺，正是作為國家除行政手段去打壓房價(jià)過快增長外，另一個(gè)市場化的長效機(jī)制，也就是用租賃市場來調(diào)整房地產(chǎn)。

　　但客觀問題是，與國外相比，比如歐美、日本、新加坡等國家，人們在租房和購買的意愿比例上，大概能實(shí)現(xiàn)5：5，但在國內(nèi)，這一比例只能達(dá)到1：9。

　　面對這樣的情況，要讓租賃市場發(fā)揮對房地產(chǎn)的調(diào)控作用，蔡宇認(rèn)為，關(guān)鍵是把房子的增值效應(yīng)，也就是金融屬性剝離出來，讓房子回歸到住的功能。

　　“如何實(shí)現(xiàn)，就要看平臺能不能推出讓市民覺得，租比買更劃算的產(chǎn)品。”有業(yè)內(nèi)人士分析道。

　　2 輕資產(chǎn)模式降低房源成本

　　這正是佛山建鑫公司探路的方向。

　　一方面，從市場的現(xiàn)狀來看，目前佛山的租賃市場有非常大的空間。

　　佛山建鑫公司曾經(jīng)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研，佛山屬于凈流入人口城市，每年新增大學(xué)生及各類人才約8萬人，其中本地戶籍人數(shù)占比低于1/2，也就是說超過50%的年新增大學(xué)生屬于外地人口。

　　不僅如此，在不少人看來，佛山作為凈人口流入城市，隨著廣佛地鐵的連通，會有越來越多的人來到佛山。

　　而租金與房價(jià)本身是成正比的。目前佛山與廣州交接的地方，一般都會以廣州客為主。佛山在租金和租房環(huán)境方面實(shí)際上比廣州有明顯的優(yōu)勢。如果推出一大批優(yōu)質(zhì)、低于市場價(jià)的房源出租，必然可以吸引包括廣州租客在內(nèi)的一大批租客來佛山創(chuàng)業(yè)就業(yè)。

　　另一方面，在這樣的市場現(xiàn)狀下，佛山建鑫公司要做的，正是不斷打造高性價(jià)比的租賃房源。

　　“高性價(jià)比”的首要前提，必然在于低成本的房源項(xiàng)目。

　　“基本上周一到周五都在找房源。”蔡宇表示，佛山建鑫公司成立至今，不斷尋找低成本的房源項(xiàng)目，成了他最主要的工作。

　　目前包括位于佛山市政府附近的越秀項(xiàng)目，佛山建鑫公司推出的富力項(xiàng)目與越秀項(xiàng)目都是以購買房源后，再進(jìn)行改造的“重資產(chǎn)”模式。

　　而未來，佛山建鑫公司更希望尋找實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營的房源項(xiàng)目。這主要有幾大方向，包括利用國有建設(shè)用地、農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，還有包括工業(yè)用地三舊改造等方式，低成本獲取房源或土地。

　　鑒于目前房地產(chǎn)的存量市場還是比較大，特別是在新的“風(fēng)向標(biāo)”，國內(nèi)自上而下地培育租賃市場，推進(jìn)“租售同權(quán)”舉措下，就在這兩日，蔡宇已經(jīng)感受到，從過去自己找項(xiàng)目，到現(xiàn)在“有項(xiàng)目找上門”的轉(zhuǎn)變。

　　此外，在降低房源成本上，作為國有企業(yè)，佛山建鑫公司還會把一些政策上的優(yōu)惠也轉(zhuǎn)移為項(xiàng)目的成本優(yōu)勢。比如說有相關(guān)的稅收優(yōu)惠制度，佛山建鑫公司就會把優(yōu)惠的成本轉(zhuǎn)化為房源成本的降低，實(shí)現(xiàn)讓利。

　　3 年內(nèi)預(yù)計(jì)推3000套低價(jià)高檔公寓

　　如今這個(gè)行業(yè)里的“X變量”，正計(jì)劃以規(guī)模效應(yīng)來提速對市場的帶動(dòng)作用。

　　“今年將計(jì)劃在佛山五區(qū)內(nèi)推廣，預(yù)計(jì)將推出3000套這樣的低價(jià)高檔公寓。”蔡宇透露。

　　實(shí)際上，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前富力廣場項(xiàng)目推出后，周邊的個(gè)別租賃市場已經(jīng)感受到了“壓力”。

　　相似的地段，如果有大批低價(jià)高檔的公寓出現(xiàn)，可能會拉低片區(qū)的租賃均價(jià)，影響未來開發(fā)商在周邊拿地的經(jīng)濟(jì)測算。”該業(yè)內(nèi)人士分析說。

　　在加快布局市場的同時(shí)，佛山建鑫公司遇到的同行也正在增多。

　　就在佛山建鑫公司首批項(xiàng)目所在的禪城區(qū)，位于祖廟附近的萬科泊寓則是另一個(gè)瞄準(zhǔn)年輕人的長租公寓品牌。這背后，正是基于長租市場已崛起為“新風(fēng)口”。

　　據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告指出，目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億元，預(yù)計(jì)到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

　　盯著房地產(chǎn)存量市場，各種長租公寓品牌在這幾年相繼出現(xiàn)，從最早期被譽(yù)為行業(yè)先行者的魔方公寓，到中介巨子鏈家宣布成立自如事業(yè)部，進(jìn)軍公寓市場，緊接著，優(yōu)客逸家、YOU＋相繼成立等。

　　這一“風(fēng)口”也在這幾年成為資本追逐的熱點(diǎn)。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，監(jiān)測的百余家公寓企業(yè)中，相關(guān)的投融資事件超過50起，融資總規(guī)模約合人民幣60億元。

　　而且這樣的租賃項(xiàng)目必然還將更多。就在上個(gè)月，佛山南海桂城平洲一宗5.51萬平方米的住宅用地拍賣中，經(jīng)過約一個(gè)小時(shí)的競價(jià)，這塊土地最終由萬科以最高限價(jià)25.3億元奪得，折合樓面價(jià)約每平米1.53萬元，自持面積100%，自持70年。

　　這意味著，這期間，萬科推出任何產(chǎn)品都只能采取租賃的方式。而這宗拍地，也被業(yè)內(nèi)看作，在未來將觸發(fā)更多類似拍賣地塊的標(biāo)志性事件。

　　這一切都說明，長租公寓正逐步成為群雄逐鹿之地。

　　在這里，國有住房租賃平臺依然保有自己明顯的特點(diǎn)，比如略低于市場價(jià)的租金，長期穩(wěn)定的租期，規(guī)范有序的管理，市民對于國有平臺的信任度也會更高。

　　更重要的是，采用市場化運(yùn)作的國有住房租賃平臺，即使價(jià)格低于市價(jià)，但由于經(jīng)營方針是保本微利，能夠在最大程度讓利于民，“關(guān)鍵是能夠把佛山租賃市場帶動(dòng)規(guī)范起來，起到引領(lǐng)的作用。”蔡宇說道。